"Riscul adjudecatarului de a pierde imobilul dobandit prin executare silita, in lumina NCPC" - avocat Raluca STOINEA

În reglementarea actuală a Codului de procedură civilă adjudecatarul unui imobil vândut prin licitație publică poate pierde dreptul de proprietate asupra bunului:
- dacă este desființat titlul executoriu sau însăși executarea silită, iar persoana interesată obține întoarcerea executării silite, și implicit restabilirea situației anterioare executării,
- dacă este evins.

În ceea ce privește prima ipoteză expusă, menționăm faptul că prin intrarea în vigoare a Noului Cod de Procedură Civilă legiuitorul a urmărit protejarea intereselor adjudecatarului unui imobil dobândit în urma executării silite.

Potrivit art. 712 alin. 2 din NCPC „bunurile asupra cărora s-a făcut executarea se vor restitui celui îndreptăţit, fără a se aduce atingere drepturilor definitiv dobândite de terţii de bună-credinţă”.

Astfel, în noua reglementare nu se mai păstrează modalităţile diferite de restabilire a situaţiei anterioare executării silite în funcţie de natura bunurilor executate silit, mobile sau imobile.

În opinia noastră această modificare este binevenită, întrucât în prezent adjudecatarul unui imobil dobândit prin executare silită nu beneficiază de aplicabilitatea principiului bunei- credinţe, deşi protecţia intereselor sale ar trebui să fie sporită, cu atât mai mult cu cât înstrăinarea se realizează cu participarea reprezentanţilor Statului. În acest sens, facem trimitere la dispoziţiile art. 4041 alin. 2 din actualul Cod de procedură civilă potrivit căruia „bunurile asupra căruia s-a făcut executarea se vor restitui celui îndreptăţit”.

Din păcate, modul în care a fost formulat textul art. 712 alin. 2 din NCPC lasă loc de interpretări.

Prima chestiune care se impune a fi lămurită este legată de calitatea procesuală activă a persoanei care poate solicita întoarcerea executării silite, respectiv obligarea adjudecatarului să restituie imobilul dobândit. Legea prevede doar că persoana care solicită întoarcerea executării silite trebuie să justifice un interes. Această condiţie a acţiunii civile este lesne de îndeplinit, dacă s-a obţinut de către reclamant desfiinţarea titlului executoriu sau a executării silite înseşi.

Cu toate acestea, chiar în ipoteza desfiinţării de către reclamant a titlului executoriu sau a executării înseşi, este posibil ca acesta să nu îndeplinească condiţiile pentru a avea calitate procesuală activă într-un litigiu având ca obiect întoarcerea executării silite şi restabilirea situaţiei anterioare. Aceasta deoarece pentru a avea calitate procesuală activă este necesar ca între titularul dreptului dedus judecăţii şi reclamant să existe identitate. Dreptul dedus judecăţii în cazul întoarcerii executării silite prin care se solicită restituirea în patrimoniul debitorului a imobilului adjudecat nu poate fi altul decât dreptul de proprietate.

Prin urmare, reclamantul trebuie să invoce un drept real asupra imobilului pentru care se solicită întoarcerea executării silite şi restabilirea situaţiei anterioare.

Spre exemplu, se poate imagina situaţia în care un imobil face obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare, iar ulterior perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare, promitentul-vânzător să încheie un contract de împrumut garantat cu ipotecă asupra aceluiaşi imobil. Împrumutul nu este restituit la scadenţă de către promitentul-vânzător, iar împrumutătorul demarează procedura executării silite şi imobilul este vândut prin licitaţie publică către un terţ.

Astfel, chiar dacă promitentul-cumpărător obţine desfiinţarea titlului executoriu-contract de împrumut şi ipotecă imobiliară, acesta nu poate avea calitate procesuală activă pentru a solicita întoarcerea executării silite.

Este firesc să fie aşa, întrucât prin perfectarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare se naşte în favoarea promitentului-cumpărător un drept de creanţă, corelativ unei obligaţii de a face a promitentului-vânzător.

Mai mult decât atât, în doctrină[1] s-a opinat, pe bună dreptate, că „obligaţia de restabilire a situaţiei anterioare îşi are izvorul într-un fapt juridic civil licit, id est îmbogăţirea fără justă cauză.”

Astfel, într-un proces având ca obiect întoarcerea executării silite şi restabilirea situaţiei anterioare, respectiv reîntoarcerea imobilului în patrimoniul debitorului, reclamantul trebuie să demonstreze că sunt îndeplinite condiţiile materiale ale îmbogăţirii fără justă cauză:
- existenţa unei îmbogăţiri a pârâtului, respectiv mărirea patrimoniului acestuia prin dobândirea imobilului,
- să existe o însărăcire a reclamantului,
- între îmbogăţirea pârâtului şi însărăcirea reclamantului să fie o legătură sau o corelaţie directă. Cele două fenomene trebuie să aibă aceeaşi cauză sau aceeaşi origine[2].

Având în vedere cele afirmate anterior, putem concluziona că reclamantul care solicită întoarcerea executării silite şi restabilirea situaţiei anterioare unei executări silite având ca obiect un imobil trebuie să invoce un drept real asupra imobilului adjudecat.

În altă ordine de idei, chiar dacă reclamantul care a obţinut desfiinţarea titlului executoriu justifică un drept real asupra imobilului executat silit, cererea de întoarcere a executării silite si restabilirea situaţiei anterioare executării poate fi respinsă. Legiuitorul a reglementat în cuprinsul art. 712 din NCPC două condiţii ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru protejarea dreptului de proprietate al adjudecatarului unui imobil: buna-credinţă a adjudecatarului și dobândirea definitivă a dreptului de proprietate.

În ceea ce priveşte prima condiţie, ne întrebăm care vor fi criteriile pe care instanţele de judecată le vor lua în considerare pentru a stabili buna sau reaua-credinţă a adjudecatarului, având în vedere particularităţile procedurii speciale a executării silite.

În acest sens, opinăm că nu se va putea reţine reaua-credinţă a adjudecatarului pentru considerentul că acesta ar fi putut prevedea riscul pierderii dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat în funcţie de înscrierile existente în cartea funciară. Aceasta deoarece potrivit art. 846 din NCPC „de la data întabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut”.

Actul de adjudecare va putea fi desfiinţat dacă se va stabili de către instanţele de judecată că acesta a fost perfectat în scopul fraudării intereselor creditorilor.

Raportat la cea de-a doua condiţie, arătăm că actul de adjudecare poate fi atacat de către debitor, terţul dobânditor, creditorii urmăritori şi orice altă persoană interesată conform menţiunile cărţilor funciare pe calea contestaţiei la executare, în termen de o lună de la data înscrierii provizorii în cartea funciară, în temeiul art. 844 din NCPC.

Numai ulterior soluţionării în mod definitiv a litigiului având ca obiect desfiinţarea actului de adjudecare prin respingerea contestaţiei la executare, adjudecatarul va putea fi considerat proprietar de drept, dacă este de bună-credinţă.

Având în vedere faptul că cele două condiţii pentru ca adjudecatarul să fie considerat proprietar de plin drept sunt reglementate în cuprinsul art. 712 din NCPC privind întoarcerea executării silite, se pune în mod firesc întrebarea dacă buna sau reaua credinţă a adjudecatarului poate fi cercetată şi de către instanţa învestită cu soluţionarea contestaţiei la executare împotriva actului de adjudecare. În opinia noastră, buna sau reaua-credinţă a adjudecatarului poate fi stabilită şi de către instanţa care este ţinută să se pronunţe asupra valabilităţii actului de adjudecare.

Dacă s-a obţinut desfiinţarea titlului executoriu care a constituit temeiul executării silite asupra unui imobil ulterior expirării termenului de o lună în care poate fi atacat actul de adjudecare, sunt incidente dispoziţiile art. 633 din NCPC. Potrivit acestui text de lege „dacă s-a desfiinţat titlul executoriu, toate actele de executare efectuate în baza acestuia sunt desfiinţate de drept, dacă prin lege nu se prevede altfel. În acest caz, sunt aplicabile dispoziţiile privitoare la întoarcerea executării silite”.

În această ipoteză, înstanţei învestită cu întoarecerea executării silite şi restabilirea situaţiei anterioare îi revine sarcina de a verifica exclusiv buna sau reaua credinţă a adjudecatarului, cea de-a doua condiţie prevăzută de lege fiind întrunită.

Noutatea adusă de NCPC este aceea că adjudecatarul unui imobil nu mai poate fi evins, dacă imobilul nu este înscris pentru prima oară în cartea funciară. Astfel, potrivit art. 849 NCPC „orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă”.

Textul art. 849 din NCPC preia doar o parte din cuprinsul art. 520 din actualul Cod de Procedură Civilă, fără a mai reglementa termenul de prescripţie de trei ani pentru cererea în evicţiune.

Legiuitorul a urmărit prin înlăturarea termenului de prescripţie de 3 ani prevăzut pentru cererile în evicţiunea adjudecatarului unui imobil înscris în cartea funciară consolidarea dreptului de proprietate al acestuia din urmă şi asigurarea stabilităţii raporturilor juridice civile.

Poate fi considerată cererea privind întoarcerea executării silite prin care se solicită restabilirea situației anterioare a executării ca fiind o veritabilă acţiune în evingerea adjudecatarului? În reglementarea actuală considerăm că răspunsul este afirmativ, întrucât adjudecatarul este obligat să predea imobilul adjudecat, în ipoteza admiterii unei asemenea acțiuni, fără să se poată opune în vreun fel. În schimb, în lumina Noului Cod de Procedură Civilă adjudecatarul va pierde dreptul de proprietate asupra imobilului doar dacă se va constata de către instanța de judecată învestită că acesta a fost de rea-credință. Astfel, fiind un fapt direct și personal al adjudecatarului, care atrage pierderea dreptul de proprietate asupra imobilul adjudecat, nu se poate susține că cererea de întoarcere a executării silite și de restabilire a situației anterioare mai întrunește cerințele pentru a fi considerată o acțiune în evicțiune.

Concluzionând, în lumina NCPC riscul adjudectarului unui imobil de a pierde dreptul de proprietate asupra bunului subzistă doar dacă se demonstrează că acesta a fost de rea-credință la momentul adjudecării.
[1]. Sergiu-Leon Rus, „Întoarcerea executării silite”, „ Dreptul” nr. 10/2003, p.144
[2] Ibidem, p. 144

Raluca STOINEA