Soluţie de referinţă în domeniul urbanismului şi al autorizării construcţiilor - dezvoltatorul imobiliar câştigă definitiv lupta cu Instituţia Prefectului, Asociaţia pentru Protecţia Urbanistică a Clujului şi peste 30 de persoane fizice

18 aprilie 2018

După o muncă susţinută de 4 ani într-unul dintre cele mai complexe litigii de urbanism din Cluj-Napoca (proiectul de pe str. Măceşului), am reuşit să obţinem două hotărâri judecătoreşti favorabile dezvoltatorului imobiliar pe care l-am reprezentat (SC SYNESIS DEVELOPMENT SRL) şi care sperăm că vor reprezenta un punct de referinţă în jurisprudenţa privind contenciosul administrativ, dreptul urbanismului şi al autorizării construcţiilor.

Complexitatea dosarului rezultă din numărul părţilor implicate şi calitatea acestora, din efectele derivate din exercitarea acţiunii de către Prefect (suspendarea de drept a lucrărilor de construcţie pe toată durata soluţionării procesului), din diversitatea problemelor juridice dezbătute, din probele administrate în cauză şi, nu în ultimul rând, din mediatizarea intensă a cazului îndeosebi în defavoarea beneficiarului.

Dosarul a avut ca obiect anularea HCL nr. 458/ 2008 privind aprobarea PUZ şi PUD – ansamblu mixt de locuinţe şi dotãri D+P+3E la (S)D+P+10 E pe str. Mãceşului Est şi a celor cinci autorizaţii de construire emise în baza acesteia, respectiv demolarea construcţiilor realizate (două blocuri cu regim de înălţime diferenţiat de 4 şi 5 etaje) şi aducerea terenului la starea iniţialã.

Iniţial s-au formulat două acţiuni de anulare, prima introdusă de 41 de persoane fizice, iar cealaltă de către Instituţia Prefectului Judeţului Cluj, în cadrul căreia au formulat cerere de intervenţie în interes propriu 10 persoane fizice şi ASOCIAŢIA PENTRU PROTECŢIA URBANISTICÃ A STRÃZII MÃCEŞULUI în prezent, denumitã ASOCIAŢIA PENTRU PROTECŢIA URBANISTICÃ A CLUJULUI – APUC. Ca urmare a cererilor de strămutare formulate de societatea noastră în numele beneficiarului, ambele acţiuni au fost transpuse de pe rolul Tribunalului Cluj la Tribunalul Maramureş, unde au fost conexate într-un singur dosar.

Judecata în fond a durat peste 2 ani, interval în care s-a administrat o probaţiune extrem de complexă, constând în interogatorii, raport de expertiză urbanistică cu peste 20 de obiective cu pronunţat caracter tehnic, refacerea raportului, obiecţiuni la raport, obiecţiuni la obiecţiuni şi audierea expertului în faţa instanţei.

Prin sentinţa civilă nr. 834 din 03.04.2017, Tribunalul Maramureş a respins cererile reclamanţilor şi intervenienţilor, constatând legalitatea tuturor actelor administrative contestate. Motivarea se remarcă prin coerenţă, claritate şi analiza juridică pe fond a motivelor de nelegalitate invocate, respectiv: motivarea hotărârii de aprobare PUZ-PUD, respectarea procedurii de informare şi consultare a publicului, schimbarea destinaţiei spaţiilor verzi şi necesitatea obţinerii avizului de mediu, stabilirea indicatorilor urbanistici POT şi CUT, acordul vecinilor, compatibilitatea funcţiunilor prin raportare la funcţiunea dominantă a zonei, înălţimea construcţiilor, gradul de însorire, etc.

Atât hotârârea, cât şi patru încheieri de şedinţă au fost recurate de către Instituţia Prefectului Judeţului Cluj, 25 din cei 41 de reclamanţii-persoane fizice împreună cu APUC, cei 10 intervenienţi în interes propriu. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis cererea de strămutare formulată de societatea noastră în numele beneficiarului şi, în consecinţă, a dispus trimiterea dosarului de la Curtea de Apel Cluj la Curtea de Apel Alba Iulia.

După 3 termene de judecată şi 2 amânări de pronunţare, decizia definitivă a Curţii de Apel Alba Iulia a fost de respingere a celor trei recursuri declarate în cauză. Aşteptăm cu deosebit interes motivarea soluţiei atât în ceea ce priveşte analiza pe fond a problemelor de dreptul urbanismului şi al autorizării construcţiilor, cât şi în ceea ce priveşte aspectele de procedură (precum termenul de exercitare de către Prefect a acţiunii în contencios administrativ împotriva actelor administrative normative sau dovada calităţii de persoană vătămată în litigiile de urbanism).

Cheltuielile de judecată (constând în onorariu avocaţial, onorariu expert, cheltuieli de deplasare) care ne-au fost încuviinţate de către instanţe sunt în cuantum de 102.012 lei în fond şi 49.628 lei în recurs; menţionăm faptul că instanţa de fond a realizat o analiză riguroasă cu privire la acest aspect prin raportare la prevederile legale incidente, considerentele fiind criticate prin memoriile de recurs.

Aşa cum am arătat cu ocazia dezabterilor în fond în faţa instanţei de recurs, considerăm că liniile directoare ale cauzei vizează principiile legalităţii şi al exercitării cu bună-credinţă a drepturilor procesuale. Din acest punct de vedere, mediatizarea intensă în defavoarea beneficiarului şi presiunile exercitate asupra autorităţilor administrative au provocat daune materiale şi de imagine aproape imposibil de reparat după 4 ani de judecată cu lucrările de construcţie suspendate.

Acest rezultat a fost posibil datorită implicării și efortului deosebit depus de colegii noștri avocați Anamaria Măstăcăneanu și Mircea Timoce, susținuți de către departamentul de contencios administrativ din cadrul societății noastre.